Kiraya verenin, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları nedeniyle veya belirli ihtiyaçları doğrultusunda tahliye davası açması mümkündür. Ancak, bu durum ülkeden ülkeye ve yerel yasal düzenlemelere bağlı olarak değişiklik gösterebilir.

Örneğin, kiraya veren bir mülkü kişisel olarak kullanmak istiyorsa, bu durumda tahliye hakkına sahip olabilir. Bu genellikle belirli prosedürlerin takip edilmesini gerektirir ve mahkeme kararıyla gerçekleşir.

Ancak, bu tür bir durumda bile yerel yasalara uygun olarak hareket etmek önemlidir. Tahliye davası süreci genellikle belirli bildirim sürelerini içerir ve hukuki prosedürleri doğru bir şekilde takip etmek gerekir.

Eğer bu tür bir durumla karşı karşıyaysan, bir avukatın yardımıyla yerel yasalara uygun bir şekilde hareket etmeyi düşünmelisin. Hukuki süreç karmaşık olabilir ve profesyonel bir rehberlikle daha iyi başa çıkılabilir.

TBK m. 350’ye göre kiraya veren, “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”.

Bu maddeye göre açılacak olan tahliye davasının, aşağıda belirtilen şartları taşıması gerekir;

• Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olmalıdır.

Kanun koyucunun belirtmiş olduğu kişiler tahdidi olup genişletilmesi mümkün değildir. Buna göre, kiraya veren bu kişiler dışındaki yakınlarının gereksinimi nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz.

Belirtmek gerekir ki altsoyun kapsamına çocuklar, torunlar, torun çocukları vd. dahildir. Ayrıca evlatlık da altsoy kavramına dahildir.

TMK. m. 197’ye göre hâkim kararıyla ayrı yaşama hakkı bulunan eşin konut ve işyeri gereksinimi için kiraya veren tahliye davası açabilir. Bununla birlikte mahkeme boşanmalarına karar vermiş ve karar kesinleşmişse artık kiraya veren, boşanan eşin gereksinimi için bu davayı açamaz.

Kiraya verenler paylı mülkiyet ilişkisi içinde bulunuyorlarsa; tahliye davasını pay ve paydaş çoğunluğunun kararıyla açmaları gerekir. Bu kapsamda paydaşlardan biri tek başına gereksinim nedeniyle tahliye davası açamaz. Elbirliği mülkiyet halinde ise maliklerin tamamının izninin bulunması ya da tamamının davaya katılması halinde tahliye davası açılabilir.

• Gereksinim, gerçek ve samimi olmalıdır.

Kiraya veren kiralananı, daha yüksek parayla kiraya vermek ya da kira parasını artırmasını sağlamak amacıyla tahliye davasını açması durumunda gereksinim samimi ve gerçek kabul edilmemelidir.

Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebi kabul edilemeyeceği gibi; henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye sebebi olarak kabul edilmemelidir.

Gereksinimi değerlendirecek makam, hakimdir. Hâkim gereksinime ihtiyacı olan kişilerin sosyal, ekonomik, kültürel, mesleki ve sağlık durumlarını göz önünde bulundurmalıdır.

• Tahliye davası, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.

Kira süresinin sona erme tarihi, sözleşmenin yapıldığı tarihe göre belirlenir. Taraflar arasında yazılı bir sözleşme yok ise; sürenin başlangıç ve sona erme tarihi genellikle kiracı adına elektrik, su, doğalgaz gibi faturaların bağlandığı tarih olarak dikkate alınmaktadır.

Kiraya verenin, gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilmesi için kiracıya önceden ihtarname göndermesi gerekli değildir. Bununla birlikte kiraya veren, daha öncesinde kiracıya bir ihtarname göndermiş ve kiralananı gereksinim nedeniyle kendisi kullanmak istediğini belirtmiş ise bir aylık süre geçmiş olsa dahi tahliye davasını açabilir. Nitekim dava açma süresi içerisinde ihtarnamenin tebliğ edilmiş olması halinde dava açma hakkı, bir kira yılı uzamış olur (TBK m. 353).

• Üç yıl geçmeden kiraya verme yasağı

TBK. M. 155’e göre kiraya veren, “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”.

T.C YARGITAY

Hukuk Genel Kurulu

Esas: 2013/ 2419

Karar: 2015 / 1358

Karar Tarihi: 15.05.2015

Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/b ve c maddesi (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350.maddesinin son fıkrası) hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının 2004 sayılı İİK.nun 272. maddesinin kıyasen uygulanması suretiyle kira sözleşmesinin bitimini takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Daha önce veya bu bir aylık süre içerisinde sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin tahliye iradesi kiracıya bildirilmiş ise dava bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar dava açılabilir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 01.01.1988 başlangıç 31.12.1988 bitim tarihli olduğu görülmektedir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 12 Aralık 2011 tarihli Balıkesir 1. Noterliği’nin ihtarnamesinde işyeri ihtiyacı nedeniyle 01.01.2012 tarihinde başlayacak dönem için sözleşmenin yenilenmeyeceği belirtilerek 31.12.2011 tarihinde mecurun tahliye edilmesi istenmiş, ihtarname 15.12.2011 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. Bu durumda 08.02.2012 tarihinde açılan dava süresinde olup yerel mahkemenin direnme kararı yerindedir.

T.C YARGITAY

3.Hukuk Dairesi

Esas: 2019/ 4504

Karar: 2019 / 9283

Karar Tarihi: 26.11.2019

Davacının süresinde tahliye davasını açmadığı gerekçesi doğru değil ise de; davacı tarafından gönderilen ihtarlarda dava konusu taşınmazı satmak istediğini bildirdiği ve davanın açıldığı 18.12.2014 tarihinden sonra 27.12.2014 tarihli ve 09.01.2015 tarihli internet ilanları ile dava konusu taşınmazın satışa çıkarıldığı tespit edilmiştir. İhtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının hükmün kesinleşmesine kadar devam etmesi gerektiğinden kiralananın satışa çıkarılmış olması nedeniyle davacının ihtiyaç iddiasının samimi olmadığından yargılama masrafı ve vekalet ücretinin davalı lehine ve nispi olarak takdiri gerekirken maktu vekalet ücretine hükmedilmiştir.

T.C YARGITAY

3.Hukuk Dairesi

Esas: 2017/ 8674

Karar: 2018 / 1180

Karar Tarihi: 15.02.2018

Taraflar arasında zemin katta bulunan dükkana ilişkin 01/05/2011 tarihli bir yıl süreli ve 2. katta yer alan dükkana ilişkin olmak üzere 01/07/2013 başlangıç tarihli bir yıl süreli iki ayrı kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı kiraya veren tarafından 21/05/2014 tarihinde keşide edilip 22/05/2014 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemi davalı kiracıya bildirilmiştir. Bu ihtarname 01/05/2011 tarihinde başlayan kira sözleşmesi için bir aylık dava açma süresi içinde tebliğ edildiğinden 01/05/2014-01/05/2015 tarihleri arasındaki dönem için tahliye davası açma süresi korunmuş olacağından bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonu olan 30/04/2015 tarihine kadar dava açılabilir. Bu bağlamda davacı tarafından 24/07/2014 tarihinde açılan dava süresinde olduğundan, zemin katta yer alan kiralanana ilişkin davanın süresinde açılmadığından bahisle verilen red kararı hatalıdır.
Öte yandan; Davacı, yurtdışından dönerek Türkiye’de kuaförlük yapacağını iddia etmiş olup tanıkla bu iddiasını doğruladığı gibi davacının halen bulunduğu ülkede tasfiye işlemlerine başladığı da anlaşılmaktadır. Bu itibarla Mahkemece, her iki kiralanan hakkında açılan davanın kabulü ile tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi de doğru değildir.