|Bizim milletimizin adalet düzeyi,
başka milletlerin adaletinden
aşağı kalamaz.
M.Kemal Atatürk

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Yazının İçeriği:

1- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası’nın Şartları

2- İhtar Çekilirken Dikkat Edilmesi Gerekenler

3- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası’nda Masraflar ve Avukatlık Ücreti

4- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ortalama Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

5- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası’nda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiracının asli borçlarından biri olan kira bedelini ödeme borcunun yerine getirilmemesi halinde kanun koyucu kiralayana birtakım haklar tanımıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre; kiracı, bir kira dönemi içerisinde kira bedelini en az iki kez ödemeyerek kendisine iki kez ihtar gönderilmesine sebep olmuş ise kiralayanın, kendisini taşınmazdan tahliye etmesine sebep olacaktır.

İlgili Kanun Maddesi: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” şeklindedir.

1. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası’nın Şartları

Kiracının iki haklı ihtara dayanılarak tahliye edilebilmesi için gerekli olan şartlar:

     i. Kira Borcunun Tam ve Zamanında Ödenmemiş Olması Gerekir

TBK m.352’deki haklı sebepten anlaşılması gereken, kira bedelinin tam ve zamanında ödenmemesidir. Buna göre taraflar aralarında kira bedelinin hangi gün ödeneceğini kararlaştırmış olabilirler; örneğin her ayın 1’i ila 5’i arasında bedelin ödenmesi konusunda anlaşmış olabilirler. Bu anlaşmaya göre kira bedelinin ayın 6sı olmasına rağmen ödenmemesi durumunda kiralayan için haklı sebep gerçekleşmiş olacaktır. Bu halde kiralayan, kira bedelinin ödenmesi için kiracıya ihtar çekebilecektir.

    ii. İhtarın Yazılı Olması Gerekir.

TBK m. 352’nin uygulanabilmesi için çekilecek iki ihtarın da yazılı olması gerekir. Yazılılık geçerlilik şartıdır. Zira ilgili kanun maddesi “…yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına…” şeklindedir.

     iii. İhtarın, Bir Kira Yılı İçerisinde İki Farklı Aya İlişkin Olması Gerekir.

İhtarların haklı olabilmesi ve tahliye davasına konu olabilmesi için farklı aylara ilişkin olması gerekir. Buna göre kiracı şubat ve mart aylarına ilişkin kira bedelini ödememişse ve kiralayan mart ayında bir ihtarname çekmişse şubat- mart aylarını birlikte göstermelidir. Bu halde tek bir ihtarnamenin varlığından bahsedilir. Ancak kiralayan hem şubat ayında ayrı hem de mart ayında kiracıya ayrı ayrı ihtarname çekmiş ise bu halde iki haklı ihtarnamenin varlığından söz edilebilecektir. Ayrıca belirtmek gerekir ki ihtarnamelerin yalnızca gönderilmesi yeterli değildir. Kiracıya tebliğ edilmiş olması da gerekir.

     iv. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası’nın Kira Yılının Bitiminden İtibaren 1 Aylık Süre İçerisinde Açılmış Olması Gerekir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının, ihtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Bu süre kaçırıldığı takdirde, tahliye davası açılamayacaktır. Bu durumda, ancak başka bir tahliye nedeni varsa buna dayanarak dava açılabilir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının daha net anlaşılabilmesi için, örnek vermekte fayda vardır. Örneğin 15.04.2023 tarihinde başlayıp 15.04.2024 tarihinde sona eren bir sözleşme olsun. Kiracı 15.05.2015 ve 15.08.2015 tarihlerinde ödeme yapmamış ise hemen ardından ayrı ayrı ihtarname gönderilmelidir. İhtarlar çekildikten sonra, 15.04.2024 tarihinden 15.05.2024 tarihine kadar dava açılması gerekmektedir.

DİKKAT: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aranan tüm şartların varlığı halinde dahi doğrudan tahliye davası açma imkânı bulunmamaktadır. 7445 sayılı Kanun ile gelen yeni düzenlemeye göre, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları öncesinde arabuluculuk sürecinin işletilmesi zorunludur. Arabuluculuk aşamasında ve sonrasında sorun yaşamamak adına, uzman gayrimenkul ve kira avukatına danışarak hareket etmekte fayda vardır. Bu hususta Mia Hukuk, başta Bursa ili olmak üzere tüm illerde hukuki danışmanlık hizmetini sunmaktadır.

2. İhtar Çekilirken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kirayı ödemeyen kiracı için ihtar çekilirken dikkat edilmesi gereken hususlar mevcuttur. Öncelikle ihtar çekmeden önce kira alacağının muaccel olması gerekir. Ödeme zamanı gelmemiş bir alacak için çekilen ihtarın hukuken bir geçerliliği olmayacaktır.

İki haklı ihtarla tahliyede dikkat edilecek hususlardan bir diğeri de ihtarların aynı kira yılındaki iki farklı aya ait olmasıdır. Bir ayın kirası için iki ihtar gönderilirse veya farklı yıllardaki kira borçları için iki ihtar gönderilirse iki haklı ihtara dayanarak tahliye sağlanamaz. Dikkat edilecek diğer bir nokta da kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerektiğidir.

Kiracının, ihtarname kendisine ulaşmadan önce ödemeyi yapması durumunda söz konusu ihtar haklı ihtar sayılmayacaktır. Dolayısıyla, kiracının ihtarname çekildikten sonra kendisine tebliğ edilene kadar kira bedelini ödeme imkanının olduğu unutulmamalıdır.

3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası’nda Masraflar ve Avukatlık Ücreti

Avukatlık ücreti, somut olayın şartlarına göre şekilleneceği için duruma göre değişkenlik göstermektedir. Bu bakımdan net bir ücretin belirtilmesi doğru olmayacaktır.

Dava masrafları ve yargılama giderleri ise 2024 yılı için ortalama 5.000,00 TL tutarındadır. Dosyanın birkaç kez bilirkişiye gönderilmesi durumunda ek masraflar gündeme gelebilmektedir.

4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ortalama Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, ortalama 6 ila 12 ay arasında sürmektedir. Dava süresi ortalama 6-12 ay olmakla birlikte mahkemelerin yoğunluğuna, olayın şartlarına, tarafların iddia ve savunmalarına göre değişkenlik gösterebilir.

İhtarnamelerin noter kanalıyla gönderilmiş olması ve usul işlemlerinde hata yapılmaması, dava sürecini ciddi anlamda kısaltacaktır.

5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası’nda Görevli ve Yetkili Mahkeme

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının bulunduğu yer, yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülmektedir. Bu davada görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kira hukuku uyuşmazlıkları oldukça karmaşık bir süreçtir. Bu kapsamda sürelerin kaçırılmaması ve ihtar ile takiplerin usule uygun gerçekleştirilebilmesi adına alanında uzman bir avukat ile çalışmanız oldukça önem arz etmektedir. Bu bakımdan Bursa ve Nilüfer kira avukatı olarak müvekkillerimize nitelikli ve hızlı çözümler getiriyoruz.

0 cevaplar

Cevapla

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir
wpChatIcon