Kira Tespit Davası Hakkında Bilinmesi Gerekenler
2. Neden Kira Tespit Davası Açılır?
3. Kira Tespit Davasının Şartları
başka milletlerin adaletinden
aşağı kalamaz.
M.Kemal Atatürk
1.Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, bir konut veya iş yerinin kirası ile ilgili olarak taraflar arasında yaşanan anlaşmazlıkların çözümüne yönelik olarak açılan bir tür hukuki işlemdir. Özellikle kira sözleşmesinin yenileme dönemlerinde, tarafların yeni kira bedeli konusunda anlaşamaması durumunda bu dava yolu tercih edilir.
Kira tespit davası, adından da anlaşılacağı üzere yalnızca kira bedelinin tespiti talebiyle açılabilir. Bu kapsamda bedel tespiti dışında mahkemeden bedel tahsili istenemez. Keza mahkeme kararı tespit hükmü içerdiğinden ilamlı icra takibine de koyulamaz.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kararı;
“Öte yandan Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkûmiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik gösterirler” şeklindedir. (Hukuk Genel Kurulu 2014/348 E., 2016/173 K., 24.02.2016 T)
2.Neden Kira Tespit Davası Açılır?
- Yeni Kira Bedeli Anlaşmazlığı: Kira sözleşmesinin yenilenmesiyle birlikte, taraflar yeni kira bedeli konusunda bir türlü ortak bir noktada buluşamazsa, bu durumda mahkemeden yardım alınır.
- Piyasa Değerine Uygunluk: Kira bedeli, piyasa koşullarına göre uygun olup olmadığı konusunda şüpheler varsa, kiracı veya kiraya veren bu davayı açarak, kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir.
- Ekonomik Koşulların Değişmesi: Enflasyon gibi ekonomik faktörlerdeki değişimler, kira bedelinin yeniden gözden geçirilmesini gerektirebilir.
3.Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?
Kira tespit davası, kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelinin, özellikle sözleşme yenileme dönemlerinde, taraflar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda başvurulan bir yasal süreçtir. Bu davanın açılabilmesi için bazı şartların oluşması gerekmektedir.
Kira Tespit Davası İçin Genel Şartlar:
- Geçerli Bir Kira Sözleşmesi: Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Bu sözleşme yazılı veya sözlü olabilir.
- Hukuki Yarar: Davayı açan kişinin, yani kiracı veya kiraya verenin, bu davadan elde edeceği bir menfaat olması gerekmektedir. Örneğin, kiracı çok yüksek bulduğu bir kira bedelini düşürmek istiyor veya kiraya veren kira bedelinin piyasa değerinin altında olduğunu düşünüyor ise hukuki yarar söz konusu olur.
- Belirli Bir Kira Dönemi: Davanın, belirli bir kira dönemi için açılması gerekmektedir. Yani, hangi yılın kirası için dava açılacağı net olarak belirtilmelidir.
Özel Durumlar ve Ek Şartlar:
- Türk Borçlar Kanunu’na göre, taraflar arasında kira artışı konusunda bir anlaşma bulunmaması durumunda, beşinci yılın sonunda kira tespit davası açılabilir.
Örneğin 01.01.2018 tarihli kira sözleşmesi için tespiti istenebilecek en erken dönem 01.01.2023-01.01.2024 arası kira dönemi olacaktır.
- Sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm bulunmaması halinde yeni kira yılının başlangıcından 30 gün önce dava açılması veyahut da kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirimde bulunulması halinde tespit hükmü yeni kira yılından itibaren geçerli olacaktır.
Örneğin 01.01.2018 tarihli kira sözleşmesinde tespit kararının hüküm ifade edebileceği en erken tarih 01.01.2023’tür. Bu tarihten 30 gün öncesine kadar dava açılırsa tespit hükmü 01.01.2023 tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Yine dava açma süresinde yazılı bildirimde bulunulursa da açılacak davada talep halinde, geçmişe yönelik olarak 01.01.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere tespit hükmü kurulacaktır.
- Sözleşmede artış şartının bulunması halinde ise, 30 günlük süre ve bildirim şartlarına takılmaksızın yeni dönemde dava açılabilir ve yenilenen kira döneminin başından yani 01.01.2023 tarihinden itibaren tespit hükmünün kurulması talep edilebilir.
4.Kira Tespit Davasında Zorunlu Arabuluculuk
5 Nisan 2023 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenleme ile kira tespit davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Bu düzenleme, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların daha hızlı ve daha az maliyetli bir şekilde çözülmesini amaçlamaktadır.
5.Kira Tespit Davasıyla İlgili Yargıtay Kararları
- Kira tespit davalarında ıslah mümkün değildir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2012/23105 K. 2013/313 T. 16.01.2013
Davacı vekili, yargılama esnasında ıslah ile talebini aylık “670 TL” ye çıkartmış ise de, kira tesbiti davalarının hukuksal niteliği itibariyle ıslah mümkün olmadığı gibi, fazlaya dair hakkın saklı tutulamadığı davalarda ıslah ile müddeabih artırılamaz.
- Kira Tespit Davası kesinleşmeden takibe koyulamaz. Keza karar eda hükmü içermediğinden ilamlı icraya da konu olamaz.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2008/9339 K. 2008/12214 T. 12.06.2008
Takip dayanağı kira tespit ilamı kesinleşmedikçe icra takibine konu edilemez. Ancak ayrıca aylık kira bedelinin tespitine yönelik bölüm de edaya ilişkin bir hüküm taşamadığından ilamların icrası yoluyla takibe konu edilemez. Bir başka anlatımla bu ilam aylık kira parasının tespitine ilişkindir. Bu nedenle alacaklının kira tespit kararındaki vekalet ücreti, yargılama gideri ve harç dışında kalan kalelerin ilamlı icraya konu etmesi doğru olmadığından mahkemece bakiye kira alacağı ve buna ilişkin faiz yönünden takibin iptaline karar vermek gerekirken bu yöne ilişkin itirazın da reddi isabetsizdir.
- Kira tespit davası, kısmi dava ya da belirsiz alacak davası olarak açılamaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/6-2792 K. 2021/267 T. 16.3.2021
Cevapla
Want to join the discussion?Feel free to contribute!