2. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası’nın Şartları

Kiralayanın kanundan doğan tahliye davası hakkını kullanabilmesi için gereken belli başlı şartlar bulunmaktadır. Aşağıda sırasıyla gereken şartlar incelenecektir:

i. Kiralananın Kiracıya Teslim Edilmiş Olması Gerekir.

TBK m. 315’in uygulanabilmesi için kiralayan tarafından kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması gerekir. Zira söz konusu bu husus ilgili maddede: “…kiralananın tesliminden sonra” şeklinde ifade edilmiştir.

Böylelikle kiracının, kiralanan şeyin tesliminden önce kira bedelini ödeme borcu altına girmesi durumunda dahi kiralayan, TBK m. 315 gereği kira sözleşmesini feshedemez.

ii. Kiracının Muaccel Olan Kira Bedeli Borcunu İfa Etmemiş Olması Gerekir.

Kira bedeli, kira sözleşmesinden kaynaklanan ve kiracının asli borcunu ihtiva eden bir edimdir. Bununla birlikte kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracının temerrüde düşebilmesi için kira bedelinin muaccel olması gerekir.

Kira sözleşmesinde, kiracının kira bedelini ödeme borcunun ifa zamanına ilişkin olarak TBK m. 314 hükmünde özel bir düzenleme yapılmıştır. İfa zamanı başlığını taşıyan söz konusu hüküm, “Kiracı aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür”. şeklindedir.

Taraflar kira sözleşmesinde, kira bedelinin her ay hangi gün ödeneceğini kararlaştırmış olabilirler. Böyle bir belirlemenin yapılmaması durumunda kira bedelinin, en geç ay sonuna kadar ödenmesi gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinin uygulanabilmesi için gerekli olan şart, kira bedeli ödeme borcu muaccel olan kiracının, buna rağmen zamanında ifada bulunmamış olmasıdır. TBK m. 315 gereği sözleşmenin feshedilebilmesi için ön şart, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesidir.

iii. Kiraya Verenin Kiracıya Bildirimde Bulunması Gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereğince, kira bedeli borcunu ödemede temerrüde düşen kiracıya karşı, kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için bir bildirimde bulunması gerekmektedir. Yapılacak bu bildirim, yazılı olmalı ve Kanunda öngörülen süreleri içermelidir. Bu hususta yazılılık, geçerlilik şartıdır. Dolayısıyla yazılı olarak değil de sözlü olarak yapılan bildirim hukuki sonuç doğurmayacaktır.

Kiraya veren malik değilse, malikin bildirimde bulunma ve borç ödenmezse kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmamaktadır. Kiralanan kira sözleşmesinin kurulmasından sonra el değiştirmişse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacağından (TBK m. 310/f. I), edinme tarihinden sonraki dönemde ödenmeyen kira bedelleri için o da bildirimde bulunabilir. Ancak bunun için yeni malikin, kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini kiracıya bildirmesi gerekir.

Elbirliği mülkiyetin bulunması halinde bildirim tüm ortaklar tarafından gönderilmelidir. Keza birden fazla kiracının bulunması halinde bildirim, tüm kiracılara yönelik gerçekleştirilmelidir.

Kiralanan taşınmazın aile konutu olması halinde ise kiralayan, TBK m. 349/ f III gereği hem sözleşmenin tarafı olan kiracıya hem de diğer eşe bildirim göndermek zorundadır.

İlgili Madde: “Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” şeklindedir.

İhtarnamede için bilinmesi gereken bazı hususlar:

• İhtarnamede mutlaka kira bedelinin ödenmesi gereken son tarih belirtilmelidir. TBK m. 315 gereğince bu süre konut ve çatılı iş yeri kiraları için minimum 30; diğer kira yerlerinde ise minimum 10 gündür. Bu süre ihtarnamede uzatılabilir fakat kısaltılamaz.
• İhtarnamenin kiracıya ulaşmış olması gerekir. Ayrıca kiracının yapılan bildirimi öğrenmiş olması şart değildir. Dolayısıyla bildirim, kiracıya ulaşmasından itibaren hüküm ve sonuç doğuracaktır. 30 Günlük süre, bildirimi izleyen günden itibaren başlayacaktır.
• Bir diğer husus da kiracının ödenmemiş olan kira bedeli borcunun hangi döneme veya dönemlere ait olduğunun ve miktarının da açıkça belirtilmiş olmasıdır. Yapılacak ihtarnamede, kiracının ödemede gecikilmiş olan kira bedeli borcunun miktarı ve hangi döneme ait olduğunun, söz konusu borcun ödenmesine ilişkin talep ve bağlı olduğu süre ile verilen süre içerisinde de ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmiş olması zorunludur. Bu hususta süresinde ödenmeyen kira bedeli nedeniyle sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır.
• Kira bedeli için icra takibinin başlatılması halinde ise kiralayan, Örnek 13 ile ilamsız bir icra takibi başlatmalıdır. Takibe 7 gün içerisinde itiraz etmeyen borçlu, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır ve takibin kesinleşmesine neden olur. Ödeme emrinin tebliğini izleyen günden itibaren ise 30 gün içerisinde ödemenin yapılmaması durumunda kiralayan, İcra Mahkemesi’ne başvurarak taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Borçlu, ödeme emri tebliğinden itibaren 30 gün içinde kira borcunu öderse, ilamsız tahliye takibi son bulur, alacaklı haciz ve tahliye isteyemez. Borçlu kiracı, ödeme süresi içinde kira borcunu ödemiş ise, kira borcundan sayılmayan faiz, icra giderleri ve vekâlet ücretini aynı süre içinde ödememiş olması nedeniyle icra mahkemesinden borçlunun tahliyesi istenemez. İİK’nın 269/a maddesine göre, borçlu itiraz etmez ve kira borcunu da ödemezse alacaklı ödeme süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Alacaklının icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi için ödeme süresinin sona ermesini beklemesi gerekir. Ödeme süresi dolmadan ve böylece borçlunun temerrüdü gerçekleşmeden, alacaklı (kiraya veren) icra mahkemesinden tahliye isteyemez; istese bile, icra mahkemesi borçlu kiracının tahliyesine karar veremez.